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Terrax, o FII que vai comprar e arrendar fazendas

Por Geraldo Samor e Pedro Arbex

O Brasil deve ter seu primeiro fundo imobiliário de terras agrícolas listado em Bolsa no final de setembro, quando o Terrax deve estrear na B3. O fundo — gerido pela Riza Asset Management e distribuído pela XP — foi desenhado para investidores de varejo, que tipicamente não conseguem investir em terras de forma líquida. O Terrax quer levantar R$ 750 milhões para comprar fazendas de soja, milho e algodão no Mato Grosso, Maranhão, Goiás e Piauí. Segundo o prospecto, o fundo já tem grande parte do valor da oferta em contratos vinculantes fechados e com due diligence pronta. Fundos de terras agrícolas — comuns nos EUA — apostam na valorização das propriedades e buscam retorno com o arrendamento das fazendas por meio de duas estratégias: comprar terras de produtores que queiram desmobilizar uma parcela de seu patrimônio e financiar produtores que queiram comprar áreas para a expansão da produção. O Terrax vai permitir, por exemplo, que um produtor substitua uma dívida cara e de curto prazo por um financiamento de 10 anos com o fundo — numa operação de sale leaseback com amortizações anuais e compromisso de recompra. Segundo o prospecto, o fundo vai comprar a terra por um preço significativamente abaixo do valor de mercado — um arranjo que faz com que o agricultor queira recomprar a propriedade ao final do contrato. O Terrax vai cobrar 6% ao ano pelo arrendamento e outros 6% de valorização; como o valor da revenda ao final do contrato é pré-fixado, o fundo vai hedgear contra o risco de inflação. Para fugir do risco de crédito, o Terrax vai desmembrar a matrícula das propriedades e revender as frações ao agricultor a cada período de amortização. Outro fator de mitigação de risco: o produtor vai pagar o arrendamento anual ao fundo antes de plantar a safra. A taxa de vacância de terras agrícolas ficou próxima de zero nos últimos 20 anos no Brasil. (Só houve vacância significativa em regiões que sofreram com problemas ambientais). A meta do fundo é um yield entre 9% e 10% ao ano para os cotistas (já descontadas as taxas) a partir de abril do ano que vem, quando os contratos estiverem maduros. Para efeito de comparação, os FIIs de shoppings e CRIs negociam hoje a um yield médio de 6% a 7%. O investimento mínimo na oferta será de R$ 25 mil e a cota será precificada a R$ 100. A XP aceitará ordens entre 14 e 28 de setembro. A taxa de administração é de 1,25% ao ano e a performance, 20% acima do CDI + 2%. O gestor do Terrax é Paulo Mesquita, que se juntou à Riza depois de nove anos no mercado de crédito agrícola, incluindo passagens pelo BBM, Banco Pan e Itaú BBA. Mesquita é literalmente um filho do agronegócio: nasceu e cresceu numa fazenda no Sul de Minas, onde seu pai é produtor de café. O Terrax será o terceiro fundo da Riza Asset Management, que hoje tem cerca de R$ 600 milhões sob gestão. O braço de gestão da Riza Capital é comandado por Daniel Lemos, ex-sócio da XP.

FONTE: https://braziljournal.com/terrax-o-fii-que-vai-comprar-e-arrendar-fazendas