Segundo os representantes do setor, o self storage está se desenvolvendo mesmo em meio à crise econômica pela qual o país passa, e até se fortalecendo com ela. E é diferente do conhecido “guarda-móveis”.
Quando se aborda o tema “self storage” no Brasil, o primeiro comentário que se ouve é que é um segmento ainda pouco conhecido – muito embora, outra denominação mais conhecida para o tema – “guarda-móveis” – seja de conhecimento do mercado.
‘O segmento de self storage ainda é novo no Brasil, situação bem diferente da encontrada nos Estados Unidos, onde há mais de 50.000 instalações de self storage, superando a quantidade de lojas de McDonald’s e Starbucks somadas. Na Europa, o mercado continua crescendo e em 2015 foram registradas 2.600 unidades, totalizando uma área locável de 7,5 milhões de metros quadrados. Houve um aumento de 7,1% em comparação a 2014, um adicional de 173 instalações”, explica Thiago Cordeiro, CEO da GoodStorage (Fone: 11 2222.1220).
No Brasil, segundo a Associação Brasileira de Self-Storage – Asbrass, o mercado cresce em média 5% ao ano. “A GoodStorage cresceu 150% em 2015, terminando o ano de 2015 com 5 unidades e liderança no mercado de São Paulo”, assinala Cordeiro.
Ele é complementado por Paola Noguchi, diretora-executiva da DCL Real Estate, empresa proprietária da D-Espaço. (Fone: 41 3090.3600). Também para ela, o segmento ainda é pouco conhecido. “O desconhecimento e a falta de hábito são desafios que enfrentamos. No geral, em Curitiba, PR, e região metropolitana, hoje vemos um mercado crescendo muito amadoramente, com concorrentes que nem sempre vislumbram o profissionalismo necessário para a operação. Abrem-se espaços que são herança ou metros quadrados adaptados. Mas sabemos que o mercado é analisado por players maiores. Assim como os co-workings, que estão ganhando grande espaço na nova realidade de trabalho hoje, acredito que os selfs venham a fazer esse papel”, salienta Paola.
Mercado promissor
Outra constatação, ainda com referência ao self storage, é que, apesar de ser um mercado novo e pouco conhecido, ele apresenta um grande potencial de crescimento.
“Ultrapassando a barreira do conhecimento, é um mercado promissor e de forte crescimento. Deve haver segmentação por qualidade de produto oferecido”, acredita Paola, da D-Espaço.
Na verdade, de acordo com Cordeiro, da GoodStorage, a perspectiva é de que o segmento, além de crescer em número de players, seja uma referência em otimização de espaços e de que a solução contribua para uma vida mais inteligente nas grandes cidades.
Na visão de Allan Paiotti, CEO do Guarde Aqui (Fone: 11 3797.3969), o setor de self storage está se desenvolvendo mesmo em meio à crise econômica pela qual o país passa, e até se fortalecendo com ela.
“Os motivos são simples: pessoas jurídicas têm a preocupação de reduzir custos. Mesmo que os aluguéis, em algumas praças, apresentem estabilização ou até queda de preços, os contratos de locação são de longo prazo – no mínimo, 12 meses. Além disso, a dificuldade fiscal das administrações públicas tem levado os governos a aumentar os valores de impostos como IPTU e ICMS – esse último, por extensão, impactando nos custos de energia e água. O aumento de tributos encarece os condomínios, mas não incide no valor de contratação dos boxes. Então, naturalmente, muitas empresas estão encontrando no self storage uma solução inteligente e com o custo bastante reduzido para manter seus estoques e arquivos-mortos, por exemplo. Já as famílias, com a crise, deixaram de procurar apartamentos maiores e passaram a se contentar com uma reforma ou, infelizmente, se viram obrigadas a mudar para espaços menores, com o aluguel mais em conta. No primeiro caso, o self storage é o espaço ideal para evitar que seus pertences sejam manchados, quebrados ou danificados de qualquer forma durante as obras. No segundo, é comum que as pessoas não queiram se desfazer de certos bens, como móveis de família, seja porque estes têm valor sentimental ou porque esperam voltar para um lar com mais espaço no futuro. Novamente, o self storage é o espaço ideal para guardar seus bens com segurança, conforto e praticidade, pelo tempo que for necessário e sem apertar o bolso”, explica Paiotti.
Outro importante fator a ser considerado – ainda segundo o CEO do Guarde Aqui – é que o mercado brasileiro de self storage ainda está engatinhando, ou seja, tem muito tempo e espaço para crescer. No Brasil há apenas cerca de 150 unidades de self storage, sendo aproximadamente 60% delas no Estado de São Paulo. Nos Estados Unidos, que já tem um mercado maduro, há muito mais unidades. “Além disso, ainda nos Estados Unidos, o setor apresenta taxas de retorno sobre o valor investido superiores às de shoppings, condomínios empresariais e centros comerciais, entre outras. O que indica que o setor tem enorme potencial para avançar no Brasil e atrair grandes empresas que hoje estão focadas em outros segmentos do mercado imobiliário.”
O GuardeAqui tem registrado um crescimento expressivo na locação de seus espaços e, por isso, está intensificando o plano de expansão de atividades no País. A empresa acaba de inaugurar uma unidade no bairro do Limão, em São Paulo, capital, e já está trabalhando na abertura de uma segunda unidade no Rio de Janeiro, em São Cristóvão. Também deve inaugurar mais duas unidades na capital paulista até o terceiro trimestre deste ano. “Chegamos, assim, a 15 unidades, sendo 12 em operação e três em desenvolvimento (Tatuapé, Morumbi e São Cristóvão) – com previsão de inauguração ainda em 2016”, completa Paiotti.
O sócio-fundador da MetroFit (Fone: 11 3777.0746), Hans Scholl, também faz sua análise a partir do mercado de self storage e de seu uso por meio dos clientes.
“Devido ao momento econômico frágil, identificamos grandes oportunidades para adquirirmos terrenos e imóveis em localizações estratégicas dentro de centros urbanos. Isso acontece porque há pouca concorrência neste momento. Para a MetroFit, este próximo ciclo é de oportunidades para expandirmos dentro da cidade de São Paulo e para outras metrópoles, como Rio de Janeiro e Belo Horizonte. Identificamos, também, que a demanda por self storage é registrada tanto em momentos de economia aquecida quanto em momentos de desaceleração. Isso porque oferece solução para a falta de espaço tanto para pessoas que estão se mudando para apartamentos menores, de país, ou passam por uma questão pontual – como um casamento, a partilha de bens de uma família que precisam ficar guardados em local seguro enquanto a divisão não ocorre… – quanto para empresas que estão passando por processos de reestruturação – elas podem armazenar seus ativos conosco.”
Scholl revela, também, que hoje, a MetroFit conta com duas unidades em construção que serão inauguradas em breve, localizadas em Alphaville e em São Caetano, e com outras duas em operação: da Marginal Tietê e em Santo André.
“A historia do mercado de self storage provou que há uma grande demanda reprimida no pais, tanto para pessoa física quanto para pessoa jurídica. Porém, o self storage depende de escala, especialmente para absorver o alto custo de marketing para divulgar as vantagens desta solução flexível. Além disso, o self storage é um negócio que normalmente requer 5 anos para atingir a maturidade, incluindo o investimento alto envolvendo o imóvel, que deve ter por volta de 7.000m² de área construída”, acrescenta o sócio-fundador da MetroFit.
Ele também acredita que, com a economia voltando ao equilíbrio, o self storage continuará com a demanda aquecida. Porém, caso o cenário econômico continue delicado, o segmento deverá passar por um momento de consolidação, em que as marcas mais estruturadas encontrarão boas oportunidades de investimento. “De toda forma, o segmento sofre também os efeitos de uma economia retraindo. Mesmo assim, a procura é menos afetada porque é uma solução para pessoas físicas e jurídicas que precisam de espaço adicional para armazenar bens e produtos pelo tempo que for necessário para resolver problemas espontâneos”, completa Scholl.
Inês Varela, vice-presidente de marketing da Stokarea (Fone: 11 4933.8587), também acredita que o segmento apresenta um potencial de crescimento muito grande. De acordo com ela, a redução da metragem dos novos imóveis, fruto do aumento do custo do metro quadrado nas grandes metrópoles como São Paulo, é um aspecto que estimula a procura por espaço complementar para armazenamento de móveis e objetos por parte do consumidor Pessoa Física, que representa aproximadamente 85% do mercado de self storage. “Os 15% restantes são compostos por pequenos empresários, profissionais liberais que visualizam em um espaço de self storage uma excelente oportunidade para guardar em segurança não só o estoque de produtos, como, também, materiais de divulgação como folhetos, displays e de apoio a vendas. Apesar disso, o grande volume de oferta de espaços de self storage ainda é maior do que a demanda, até mesmo pelo desconhecimento do mercado sobre esta solução”, completa Inês.
Mas, ela diz que a empresa aposta no crescimento do segmento a médio e longo prazo. “A partir de um cenário que tende a se agravar de escassez de espaço nos centros urbanos, tendência de verticalização imobiliária e aumento do valor do metro quadrado, o self storage tende a se consolidar como a mais efetiva solução, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas. Isso fica claro até pelo interesse de diversos fundos de investimentos no segmento.”
Vinicius Tonioli, coordenador de marketing/comercial da Unidos Self Storage – Guarda Móveis e Armazenagem (Fone: 11 2762.6288), é outro representante do setor que enxerga o self storage como um setor em franca expansão no mercado brasileiro. “O desafio deste segmento é ser reconhecido e conhecido pelo público alvo, uma vez que uma boa parcela de potenciais clientes ainda não conhece este serviço.”
Tonioli também crê que no médio prazo o segmento tende a manter seu nível de expansão, principalmente no atendimento a empresas e negócios que têm cada vez mais utilizado o self storage como opção para guarda de arquivo-morto ou mercadorias. “Como citamos, ainda há espaço para o crescimento, uma vez que existe uma parcela do público alvo que ainda não enxerga a existência do self storage. Ao reconhecer a existência, com certeza levará em consideração as vantagens da utilização do serviço”, completa.
Problemas e soluções
Mas, apesar do grande potencial de crescimento, o segmento ainda enfrenta alguns problemas.
Por exemplo, Cordeiro, da GoodStorage, volta à questão de o segmento ser relativamente novo no Brasil, portanto a solução é pouco conhecida e os players, além de ofertarem a solução, também realizam um trabalho para difundir a categoria como um todo. “Um dos problemas enfrentados pelo segmento é a falta de conhecimento do cliente, principalmente de pessoas jurídicas enxergarem a solução como otimização de espaços e de logística. A solução não tem burocracia como outras soluções propostas pelo mercado, o espaço é flexível, não existe multa de rescisão de contrato, entre outros benefícios.”
Paiotti, do Guarde Aqui, também aponta que a grande dificuldade ainda é o desconhecimento. “Como o setor ainda é muito novo no país, ainda é confundido com o antigo guarda-móveis. Esse é um problema que resolvemos com o tempo e com muito investimento em marketing para que as pessoas conheçam essa nova solução e suas vantagens.”
Scholl, da MetroFit, por sua vez, acredita que o maior desafio que o segmento está superando está relacionado à divulgação do conceito. “Anos atrás, precisávamos apresentar ao consumidor brasileiro o conceito do self storage para que ele visualizasse a grande solução que tinha à sua frente. Nós já passamos deste estágio e mostramos às empresas e às pessoas físicas que o self storage não é um guarda-volumes. O self storage é um espaço seguro, com vigilância 24h, em prédios modernos e limpos e ambiente climatizado. Ao apresentarmos esse modelo de negócios nascido nos Estados Unidos ao mercado nacional, o público entendeu rapidamente quais as vantagens e soluções que oferecemos especialmente porque as grandes capitais brasileiras são altamente verticalizadas, com grande concentração de pessoas. Tudo isso aumenta o trânsito, diminui os apartamentos e, consequentemente, o espaço para guardar bens e produtos – no caso de empresas.”
Para o sócio-fundador da MetroFit, os desafios poderiam ser resolvidos por meio de investimentos contínuos no marketing e na divulgação do conceito, com o objetivo de educar os clientes em potencial.
A análise dos problemas e soluções feita por Inês, da Stokarea, segue pelo mesmo caminho.
Como dito anteriormente, não existe ainda uma cultura consolidada no Brasil de utilização de um espaço externo de armazenamento como o self storage. Tradicionalmente, os espaços de guarda-móveis utilizados são espaços adaptados, como casas e sobrados que não oferecem a privacidade, proteção e acessibilidade do self storage.
No campo das empresas – continua a vice-presidente de marketing da Stokarea –, ainda existe a ideia que a locação de espaços de armazenamento é cara e utilizada apenas por empresas de grande porte. Por esta visão, o pequeno empresário crê ser mais barato armazenar dentro da empresa seu estoque. Uma ideia falsa que implica em perda de eficiência e de espaço na sede.
“Para esclarecer estes falsos conceitos, além de promoções, a Stokarea investe no contato direto com os potenciais consumidores, se aproximando das suas necessidades e apresentando soluções para seus problemas de armazenamento. Procuramos apresentar dicas para redução de custos em armazenagem, dicas de como o self storage pode ajudar a reduzir os custos com mudança e, também, como pode ser uma ferramenta essencial em um processo de downsizing, tão comum em diversas empresas hoje em dia.”
Tonioli, da Unidos Self Storage, também aponta que, apesar de uma crescente expansão e notoriedade no setor, o self storage ainda precisa se firmar e pulverizar como a melhor opção em armazenagem para pessoas e empresas. “É um desafio que vem sendo bem trabalhado pelas empresas do segmento com ações de marketing e publicidade, aumentando cada vez mais a visibilidade do setor e procurando desvincular o self storage do serviço de ‘guarda-móveis’. O self storage engloba, também, esta necessidade, mas se trata de um serviço mais moderno e mais completo, com um conceito mais ligado à facilidade, autonomia e ao dinamismo, exigências básicas do dia a dia de quem vive em uma metrópole.”
Finalizando, Paola, da D-Espaço, revela que, além do conhecimento e aculturamento, um dos problemas enfrentados pelo segmento é a visão retrógrada das prefeituras de como enxergam o negócio. “Elas veem o self storage como galpões de armazenagem, colocando seu zoneamento para zonas periféricas. O conceito de self é muito urbano. Complementa as tendências e realidade de real estate, que, com cada vez menos terrenos e menores, tem seus apartamentos menores. É como uma garagem de casa, uma necessidade de extensão da sua casa. Afinal, além de mudanças, reformas e pessoas jurídicas, o self pode e deve servir como esse ‘apoio/suporte familiar’. Uma pessoa que vai deixar suas bicicletas e utensílios de manutenção ou roupas de inverno, por exemplo, não vai de caminhão ao self. Mas quando ele é enquadrado como um galpão de armazenagem, eles acham que as pessoas irão transitar de caminhões. Pelo contrário, elas muitas vezes vão até a pé para isso. Quando isso for superado, certamente as pessoas conseguirão se beneficiar ainda mais do self storage.”
Falando sobre como estes problemas poderiam ser resolvidos, a representante da D-Espaço diz que em relação ao conhecimento, as pessoas precisam começar a pensar na eficiência do uso do espaço e nos benefícios que isso pode gerar. Para isso, é necessária constante divulgação e exemplificação.
“A união da categoria, nesse sentido, é muito importante.”
Em relação ao zoneamento, Paola diz que bastaria as prefeituras terem um olhar mais moderno e cosmopolitano, pensando no bem-estar da sua população. “É preciso atualização, assim como ocorrem com os planos diretores.”
Benefícios do self storage (segundo os entrevistados)
• É uma extensão das residências – cada dia menores – e das empresas – que necessitam se adaptar às mudanças do mercado, seja com expansão ou retração;
• Acesso ao self a qualquer hora e dia, sete dias por semana;
• Economia de orçamento, já que todas as locações de espaços têm inclusos custos como água, luz e segurança, entre outros;
• Instalações contam com sistemas de segurança dotados de câmeras de monitoramento 24 horas, com total privacidade de acesso ao usuário e seguro especializado com cobertura total;
• O contrato é mensal, flexível, sem burocracia ou impostos (caso de IPTU, por exemplo);
• O locatário paga antecipadamente pelo mês de uso e não há prazo mínimo de permanência: basta informar o desejo de manter ou não a área locada para o período subsequente. Portanto, não é preciso, por exemplo, apresentar seguro-fiança ou fiador para utilizar o espaço;
• Os contratos flexíveis permitem que o tamanho do box e o tempo de locação possam ser alterados de acordo com as necessidades de cada cliente;
• Maior proteção aos objetos e móveis guardados, pois os espaços são individuais com acesso por senha pessoal ou chave.
FONTE: LOGWEB